Quand on parle d’investissement immobilier, on a tendance à penser surtout « logement », « habitation », et « résidence ». Pourtant, nombreux sont les investisseurs qui misent également sur les locaux commerciaux. Et ils ont raison de s’être engagé sur cette voie au du grand nombre d’avantages d’un tel placement. En voici les plus importants.

Un rendement plus important que dans le locatif d’habitation

La rentabilité annuelle d’un investissement dans un local commercial va de 4 à 10%. Ce qui représente en moyenne le double de l’investissement dans un bien à usage d’habitation, dont le rendement varie de 2 à 5%. À noter toutefois que le prix d’achat d’un local commercial s’évalue en fonction du loyer potentiel du local et, non pas au mètre carré, comme c’est le cas pour un logement à louer. Un local dont le loyer annuel est de 15 000 euros et ayant un potentiel de rentabilité de 8% fera ainsi l’objet d’une évaluation de la manière suivante : 15 000 x 100/8 = 187 500 euros.

Investir dans un local commercial est par ailleurs équivaut à une prise de risque réduite, le bailleur de fonds jouissant d’un contrat bail souple et pouvant être personnalisé, surtout en matière de répartition des charges. Le code Civil, dans son article 606, édicte que c’est le propriétaire bailleur qui s’occupe des travaux de mise en conformité et le locataire des taxes impôts, mais les deux parties peuvent toujours discuter d’un nouveau contrat prévoyant une nouvelle répartition.

Risque très réduit de vacance et d’impayés

La prise de risque réduite ne concerne seulement pas la souplesse et la possibilité de personnalisation du bail commercial. Ce dernier est en effet sécurisé légalement, sa durée étant de 9 ans, ou de 23 mois pour un bail dérogatoire. Si le contrat est préavis pour durer 9 ans, la rupture n’est, en principe, possible avant 3 ans. Le repreneur est par ailleurs soumis à une obligation d’information du bailleur à travers un acte d’huissier moyennant 6 mois de préavis.

Il y a donc un risque très réduit de vacances d’un local commercial, et cela vaut encore plus pour une grande agglomération comme Paris, Lyon, Marseille, Lille et Nice. S’y ajoute le fait que les impayés soient très rares dans le domaine. Et même s’il y en a, le locataire concerné ne pourra pas éviter la case de redressement ou de liquidation judiciaire, le loyer étant catégorisé parmi les créances prioritaires.

Des privilèges fiscaux à profiter

En investissant dans un local commercial, vous réduirez votre base imposable et profiterez ainsi d’une possibilité de baisser vos dépenses fiscales. Mais comment cela est-il possible ? Il vous suffit de créer avec des associés ou un membre de votre famille une Société Civile Immobilière ayant pour vocation de faire des placements dans l’immobilier commercial.

C’est à travers cette structure que vous réaliserez l’acquisition de votre local commercial et cela vous permettra de soumettre à des droits de mutation représentant seulement 5,09% du prix d’achat. En optant pour ce statut par ailleurs, vous jouiriez du régime des logements loués vides. Il y aura donc imposition des revenus provenant des murs du commerce sous le régime des revenus fonciers.

La déduction des charges et travaux des loyers est ainsi possible lors que vous effectuez votre déclaration fiscale. Il vous sera ainsi possible de créer des déficits fonciers imputés sur vos revenus fonciers. Il y aura, par ailleurs, imputations des excédents et intérêts éventuels d’emprunts sur les revenus des 10 années qui suivent, ce qui aura pour effet une réduction non négligeable de votre assiette fiscale.